【2025年】離婚による住宅売却の流れはどう進める？手順を簡単にご紹介！

離婚に伴って進める住宅売却の全体的な流れ

離婚に伴い住宅を売却する際には、まず財産分与の話し合い、公正証書の作成、不動産の名義確認、住宅ローン残債の把握というステップを順序立てて進めることが大切です。これらは、離婚前であっても後であっても取り組む価値があり、特に財産分与の請求には離婚後２年という期限があることにも注意が必要です。

次に、具体的な売却の流れとしては、査定→媒介契約→販売活動→売買契約→ローンの完済→登記・引き渡しという流れが基本です。査定は複数社依頼し、適正な価格を見極めることが安心です。売却後はローン残債を差し引いた金額が財産分与に回されます。ただしオーバーローンの場合は任意売却などの選択肢も検討が必要です。

「離婚による住宅を売却を考えている方」に向けて、まず全体の流れを把握することで、進め方の不安が軽減されます。以下に概要を表形式で示しますので、まずはこの流れをベースに準備を進めてみてください。

この全体像を踏まえると、次に何をすれば良いか見えてきますし、必要な準備も進めやすくなります。安心して一歩ずつ進めてまいりましょう。

財産分与と公正証書作成の重要性（離婚による住宅売却を考えている方へ）

離婚による住宅売却では、まず「財産分与として住宅売却代金をどう分けるか」を明確にしておく必要があります。婚姻中に協力して築いた不動産であるため、たとえ名義が夫婦どちらか片方であっても、住宅売却代金は財産分与の対象になります。一般的には夫婦で半分ずつですが、双方の合意により割合を変えることも可能です。不満や曖昧さを避けるため、話し合いは早めに、離婚と同時期に進めるのが望ましいです。

次に、公正証書を作成して、合意内容を文書として残すことは極めて重要です。口約束だけでは、後に「言った言わない」のトラブルに発展しかねません。公正証書は公証人が作成する法的効力の高い文書であり、合意した財産分与の内容に基づき、強制執行ができる可能性もあります（たとえば、強制執行認諾条項があれば、給与や預金の差し押さえが可能です）。また、公正証書は改ざんや紛失に強く、公証役場に一定期間保管されるため安心です。

以下の表に、離婚時に住宅売却を検討する方が留意すべきポイントをまとめます：

離婚による住宅売却を円滑に進めるためには、この三つのポイントを押さえておくことが欠かせません。特に、公正証書によって「取り決めた内容を確実に守る基盤」をつくることが、トラブル防止と安心の第一歩となります。

住宅ローン・名義・税金など、売却を進めるうえで注意すべき要素

離婚にともなう住宅売却では、住宅ローンの残高や名義の扱い、税金など、複数の注意点があります。ここでは、誰にとってもわかりやすく、かつ事実に基づく情報を基にポイントを整理しました。

まず、住宅ローンの残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の場合、売却で残高を一括返済できない可能性があります。このようなときは、金融機関と相談して任意売却の手続きを進めることが考えられます。任意売却は、残債があっても第三者に売却し、残債が少なければ分割返済など柔軟な対応を受けられる場合があります。ただし、金融機関とのやりとりには慎重さが求められます。

次に、登記名義についてです。自宅が夫婦共有名義や連帯保証の対象になっている場合、売却にはすべての名義人の合意が不可欠です。共有名義のまま売却することも可能ですが、その場合には、共有者全員の印鑑証明書や実印、署名・押印が必要で手続きが複雑になります。また、共有状態を解消して一方の単独名義にする場合は、財産分与に基づく登記変更が必要です。この際、登録免許税がかかり、手続きに司法書士報酬などの費用も伴います（登録免許税＝固定資産税評価額×2％、司法書士報酬は数万円程度）。

税金についても理解が欠かせません。まず、売却によって利益が出た場合には「譲渡所得税」が課されます。ただし、自宅の場合は「居住用財産の3,000万円特別控除」がありますので、譲渡所得が3,000万円以下なら非課税となることが多いです。所有期間による税率も変わり、5年以下なら約39％、5年超で約20％と軽減されます。

最後に、財産分与に伴う手続きでは贈与税や不動産取得税が心配になるかもしれませんが、通常の財産分与であればこれらの税は課されません。ただし、分配内容が著しく偏っている場合には「みなし贈与」と判断され、税金がかかる可能性もあるため注意が必要です。

以上のように、離婚にともなって住宅を売却する際には、ローン、名義、税金に関する慎重な確認と準備が不可欠です。私たちの会社では、こうした複雑な要素について親身にサポートいたしますので、どうぞお気軽にご相談ください。

売却の具体的なステップ—査定から引き渡しまで（離婚による住宅売却を考えている方向け）

離婚に伴う住宅売却を安心して進めていただくために、実際のステップを丁寧に整理します。まずは取組みやすく、進めやすい流れをわかりやすくお示しします。

まず最初のステップは査定の依頼です。ネットや電話での簡易査定でおおよその相場をつかみ、その後、訪問査定でより正確な価格を把握しましょう。訪問査定には、1〜2週間程度かかるのが一般的です。

査定結果を比較検討したうえで、信頼できる不動産会社を選び、媒介契約を結びます。媒介契約の種類（一般・専任・専属専任）に応じて、報告義務や登録義務の内容が異なりますので、自分の状況や希望に即した契約タイプを選びましょう。

売却活動が始まると、不動産会社が広告掲載や内覧対応を進め、買主を探します。内覧時には整理整頓や明るい印象づくりなど、見学者への配慮が効果的です。購入希望者が現れたら、価格交渉や条件調整のうえで売買契約を締結し、一般的には売却価格の5～10％程度の手付金を受領します。

売買契約後は、住宅ローンの残債がある場合には売却代金で完済し、抵当権の抹消手続きを行います。そして、司法書士と連携しながら所有権移転登記を進め、鍵や書類などの引き渡しを行います。契約から引き渡しまで一般的には2～3ヶ月程度を見込んで進められます。

離婚によって住宅を売却される方が、ひとつひとつのステップを理解しながら安心して動けるよう、順序立てて丁寧に解説しました。それぞれの段階で迷われた際には、どうぞお気軽にご相談ください。

まとめ

離婚に際して住宅の売却を検討されている方に向けて、全体的な流れや重要な手続き、注意すべきポイントをご紹介しました。財産分与や公正証書作成の意義をふまえ、住宅ローン・名義・税金面での確認事項も明確に整理しています。住宅売却は手順をしっかり理解し、事前準備を丁寧に行うことでトラブルを避け、安心して進めることが可能です。少しでも不安や疑問があれば、専門家に相談しながら一歩ずつ進めていくことをおすすめします。