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もし、土地やマンション、一戸建てを相続することになった場合、いったいどのような手続きをすればよいのでしょうか。相続は人生の中で何度も経験するものではないため、何をしたら良いかわからずお困りになる方は多いようです。
そこでこちらでは、不動産相続手続きや費用に関する情報を北九州市のアップリバーがご紹介いたします。

悲しみの中で起こる相続。相続の手続きは煩雑なこともあり、さらに大きな負担がかかることになります。特に金銭や家具といった動産の相続に比べると、不動産は名義変更を伴うため手続きがより複雑になりがちです。

何もわからないまま相続の手続きを進めてしまうと、無駄に時間がかかったり、トラブルの原因になったりする可能性もあります。そのため、北九州市で不動産相続が発生した場合は手続きや費用などについて、事前に把握しておくことをおすすめします。

以下に相続手続きの進め方や不動産相続に必要な費用、売却の手順など、相続手続き前に知っておきたい情報をご案内いたします。相続後に後悔をしないためにも、事前に確認しておきましょう。

不動産の相続が発生した場合、以下のような手続きが必要になります。

相続が発生した場合、最初に行うことは死亡届の提出と遺言書の確認です。遺言書の有無で手続きの流れも変わるうえ、後から見つかるとトラブルの原因になりかねません。葬儀の準備と重なり大変ですが、早めに確認する必要があります。

遺産と法定相続人を確認しましょう。遺産には現金や有価証券、不動産、動産など様々な形があります。借金などのマイナス財産もしっかりとチェックすることが重要です。また、法定相続人を確定させるため、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要になります。本籍を何度も変更している場合、取得に時間を要するため早めに準備するのがおすすめです。

なお、死後3ヶ月以内なら相続放棄の申し立てをすることができます。生前の借金が多い場合、相続をしないという選択も可能です。

相続人が確定したら、遺産をどのように分けるかを決めていきます。遺言書があればその内容に従います。遺言書がない場合は相続人同士で協議し、「遺産分割協議書」を作成します。遺産分割協議書は自分で作成すること可能ですが、不備などの不安を解消するなら司法書士に依頼するとよいでしょう。また、分割で悩んだり、もめたりする場合は弁護士への相談も検討しましょう。

遺産分割協議後、相続財産の名義変更ができるようになります。実家などの土地を相続する場合、所有権移転登記を行います。不動産登記の変更は法務局に申請します。名義変更の手続きが終わったら、不動産の相続は完了です。

名義変更の詳細は法務局のホームページで確認できます。

不動産登記申請手続（法務局）

不動産の相続ではやるべきことが多いため、後回しにしていると何かしらのトラブルが発生するリスクも高まります。万が一に備えて、事前準備を始めることも検討しておきましょう。

遺産分割協議を経て遺産の分配が確定したら、不動産の登記変更や税の問題を解決していきます。それでは、どのような費用が、どれくらい必要になるのでしょうか。

不動産を相続した場合、土地や建物の名義を変更する必要があります。所有権移転登記に必要な費用は「登録免許税」です。登録免許税の税額は、固定資産税評価額に税率をかけて算出します。相続の場合は0.4％です。

【登録免許税の算出方法】

土地と建物の固定資産税評価額×0.4％＝登録免許税

なお、所有権移転登記では登録免許税の他に、固定資産評価証明書や登記事項証明書、戸籍謄本などの書類も準備します。また、専門的な知識が必要になるため、一般的には司法書士に依頼することが多いです。依頼内容や地域によって金額は異なりますが、上記の実費以外に5～10万円程度の司法書士報酬も用意しておきましょう。

相続した金額に応じて、相続税の申告と納付が発生します。遺産総額から基礎控除額を引いた金額に対して課税がされます。

【基礎控除額の算出方法】

3,000万円＋（600万×法定相続人の数）＝基礎控除額

例）法定相続人が2名の場合

3,000万円＋（600万×2名）＝4,200万円

相続税評価額の総額が基礎控除額を超える場合、相続税の納税義務が生じます。なお、配偶者控除や小規模宅地等の特例、空き家特例などの減額もあるため、実際の税額に関しては専門家に相談することをおすすめします。

相続税に関する詳細は国税庁のホームページで確認できます。

相続税の計算と税額控除（相続税の計算と税額控除）

北九州市で不動産を相続したものの、遠方なので住む予定がない、すでに家を所有しているので相続した土地は不要というケースも少なくありません。

空き家のままにしておくことも可能ですが、金銭的な負担や空き家トラブルなどが発生する懸念があります。しかし、不動産売買にあたっては「どのようにするのが良いのか」「どれくらいの価格で売れるのか」など、わからない点が多いのではないでしょうか。

こちらでは、相続した土地を売却する際の流れ、相場の調べ方について解説します。

相続した土地は、所有権移転登記が完了すれば売却が可能になります。売却の流れは以下のとおりです。

まずは土地の査定を行います。このとき、複数の不動産会社に依頼するのが理想です。査定の方法には、土地の状態や北九州市・周辺地域の過去の成約事例といったデータをもとに算出する「机上査定」と、実際に訪問して現地調査を行う「訪問査定」があります。

なお、不動産売買を依頼する不動産会社を決める際は、査定額だけにこだわらず、担当者との相性や過去の実績なども比較しましょう。

査定価格に納得ができたら、不動産会社に売却活動を依頼する「媒介契約」を結びます。媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類から選べます。

大きな違いとしては、「売却を依頼できる会社数」「自分で買主を探しての直接取引が許されているかどうか」「不動産会社からの活動報告」「レインズへの登録」などが挙げられます。

レインズとは、不動産仲介会社が他社の物件情報を確認するためのサイトです。

・一般媒介契約

売却依頼：複数社可

直接取引：できる

活動報告：法令上の定めなし

レインズの登録：法令上の定めなし

・専任媒介契約

売却依頼：1社のみ

直接取引：できる

活動報告：2週間に1回以上

レインズの登録：契約から7日以内

・専属専任媒介契約

売却依頼：1社のみ

直接取引：できない

活動報告：1週間に1回以上

レインズの登録：契約から5日以内

なお、専任媒介契約にすることで売却活動に力を入れる不動産会社が多いため、特別な理由がない限り専任媒介契約を結ぶのが一般的です。

売出価格を決めたら、インターネットや紙媒体などに広告を掲載し、売却活動を行います。問い合わせがあった場合、不動産会社の立ち会いのもとで土地の見学が行われます。

買主が決まったら手付金の授受を行い、売買契約を締結します。

残金の決済と所有権移転登記を済ませたら引き渡しとなります。なお、売却益が発生した場合は翌年に確定申告が必要です。

基本的な流れを把握しておくことで、実際に不動産売買を検討した際にイメージが掴みやすくなります。気になることがある場合は、あらかじめ不動産会社に相談して疑問を解消しておきましょう。

不動産売買を検討した際、まずは不動産会社に査定を依頼することになります。しかし、提示された査定額を「妥当」と判断するにはどのような基準が必要なのか、気になる方もいらっしゃるでしょう。このような場合は査定を依頼する前に、北九州市の土地相場について自分で調べることも大切です。

相場は不動産サイトを利用してチェックすることができます。売却予定地の近くで似たような条件の土地が売りに出ていれば、参考になります。しかし、うまい具合に類似の土地が見つかるとは限りません。そのようなときは、近隣の土地をいくつかピックアップして、土地の坪単価を算出してみるとよいでしょう。

土地には各機関が定めた公的価格があります。ただし、公的価格は土地の売買が成立した際の「実勢価格」とは異なるため、注意が必要です。

・公示地価と基準地価

公示地価は国土交通省、基準地価は各都道府県が毎年公表している「土地の正常な価格」です。どちらも基本的な考え方は同じですが、評価時期や価格の決め方に少し違いがあります。なお、公示地価や基準地価を参考にする場合、「公示地価（または基準地価）×面積×1.1」で計算します。

・相続税路線価（路線価）

相続税路線価は、道路ごとに付けられた金額です。国税庁が税金の計算をするために毎年発表しています。税金計算のために使用されるものですが、参考にすることができます。路線価を参考にする場合、「相続税路線価×面積÷0.8×1.1」で計算します。

・固定資産税評価額

売却予定地の固定資産税を払っている場合、市区町村から毎年届く納税通知書の「評価額」欄からも実勢価格を算出できます。土地と家屋は別々に算出されているため、合算して「固定資産税評価額」を算出しましょう。固定資産税評価額を参考にする場合、「固定資産税評価額÷0.7×1.1」で計算します。

不動産を相続したものの、そこに住む予定がないので売却したいというケースはよく聞かれます。不動産売買を行うためにも、まずは相続の手続きを済ませてから査定を依頼してみましょう。査定は複数の不動産会社に依頼して、比較するのが基本です。

不動産の売却をご検討の方は、アップリバーまでお気軽にご相談ください。

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